【法律板】　不動産関連　総合スレ2

1 ：無責任な名無しさん：2008/04/01(火) 17:28:01 ID:hqNYIQPN

不動産全般のスレです。


前スレ
http://school7.2ch.net/test/read.html/shikaku/1174810958/l50

競売・相続・登記などスレがあるものについては
http://school7.2ch.net/shikaku/subback.html
で検索してそちらへ。

ひと多過ぎでもＩＥで読書きできるリンクを　>>2　に張ります。

357 ：無責任な名無しさん：2008/06/27(金) 23:41:14 ID:OjjK1ib4

>>351
善管注意義務にのっとって使用した場合の劣化等は自然損耗では無いのですか？
素人に出来る程度の清掃を月１回程度していたのなら、
その上で残った汚れや劣化は自然損耗ではないでしょうか。
それ以上のことは、素人に貸し出される賃貸において、善意と言うものを超えている気がします。

358 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 15:13:28 ID:AVKgaZSe

>>357

自然消耗分は家賃に織り込み済み。その分を払う旨の特約は無効。

359 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 15:53:44 ID:lFbPQ2zy

質問させてください。
賃貸契約で、賃借人が16ヶ月分不払いです。
このような場合に、鍵をあけられないようにカバーをしまして、家賃を払ってほしい旨の文書を貼っておくなどの行為は許されますか？
目的は、不払いを続けるのなら出て行ってほしいことが本気なのだということをわからせるためです。

何度も話し合いをして、何度も期日を守らずにずるずるときました。
しかしまだ内容証明などは出しておりません。

実力行使がいけないことはわかっておりますが、許される程度でこちらが本気なのがわかるような手段はありませんでしょうか

360 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 17:27:39 ID:DKgMoPVR

>>357
毎日普通に食事を作ったりした状態なら
月1では足りないだろうね
メーカーは毎回使用後の簡易清掃を推奨してるし

361 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 17:51:34 ID:bXZ8ewUD

>>360
風呂場を想定してました。
自炊する人の水道はそうでしょうね。

362 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 18:07:13 ID:P+vGoetl

隣家の人が勝手に私の家の境界フェンスにハリガネで植木鉢とかプレートみたいのを取り付けて
いるんですけど、どうしたらいいですか？境界フェンスは私の敷地内に私の費用で建てたものなんですが
相手は、はずすように言っても取り合ってくれません。
　考えられる方法としては、
�@自分で取ってその人の家の前とかに置いておく（でもまた取り付けられちゃったら困るし・・・）
�A警察に不動産侵奪や不法使用などで訴えることはできる？
�B弁護士などに相談する（でもお金がもったいないし・・・・）
　
　どのような方法がいいでしょうか？

363 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 18:17:17 ID:DKgMoPVR

>>361
もうとっとと掃除すれば？
汚いからハウスクリーニングが必要、費用はどっちという話になるわけで
その前提を崩せばいいだけ。

364 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 18:38:12 ID:bXZ8ewUD

>>363
仮に完璧な掃除をしたとしても、ハウスクリーニングが必要かどうかの判断を貸主側がするので結局請求されます。

365 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 19:26:00 ID:TeUw2y5d

>>361
ちょっと論点がずれてないかい？
今回の件は特約に盛り込まれた『借主負担のルームクリーニング』の条項が有効かどうかであって
自然消耗や善管注意義務等は関係ない。
要するに、綺麗だろうと汚かろうと（ひどく汚いなら別途修繕費も請求されるだろうけど）、一度
借主負担でルームクリーニングするっていう契約でしょ？
私は貸主が単純にルームクリーニングを業者にやらせてその費用を請求しているだけなら相談者に勝ち目は無いと思うよ。
こう主張すると消費契約法を持ち出す人がいるけど、特約事項に入れてきちんと説明していれば東京ルールでもOKになっているし
借主が一方的に不利な条項とは言えないよ。
貸主がルームクリーニング費用を負担してくれる借主を探すのは自由なんだから、
むしろ特約があるのに契約をしておいて、なんでいまさらごねるのって話でしょ。
いやなら入居しなければよかったんだし、その特約を消してもらうように頼めばよかっただけでしょ。
部屋の全面リフォームとかの特約なら無効だろうけど、ルームクリーニング特約を消費者契約法で
無効とするのは無理があるよ。

366 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 19:28:05 ID:0esFLDwq

>>359
保証人締め上げた方が早い。

367 ：353：2008/06/28(土) 19:43:46 ID:Q5P49+JB

>地主が但し書き道路を塞いだ場合、損害賠償請求をされるとほぼ１００％地主が裁判で負けます。
判例見ても地主が負けてる例とか見た事無いですが、それは人の通行も遮断してるでは無いですか？

>４３但し書きは建築基準法上の道路となるので
但書であり、建築基準法上の道路では無いから毎回個別許可ですよ。


>４３但し書きは建築基準法上の道路となるので土地の２重使用ということはありえません。
言ってる事が矛盾してます、２重使用になるから同じ道路を使って地主が家を建てる事が出来ないのですよ。

国交省とは真っ向反対ですね。

368 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 19:45:23 ID:ffjwwogU

>>359
実力行使は犯罪。
でも16ヶ月も滞納されていて、本気だときづかせたいとか、なに眠たい事言ってんの？って感じだよね。
いままで16ヶ月も滞納している人間が今後月々の分を支払いつつ滞納分も払うと本気で思ってるの？
普通なら3ヶ月滞納で少なくとも裁判はするよね。
さっさと訴えて強制執行して保証人に請求したほうがいいよ。
仮に保証人からうまく回収できなくても新しい店子いれた方が今の数倍まし。

369 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 19:45:29 ID:bXZ8ewUD

>>348にあるとおり、
通常損耗特約が有効となるには金額と作業内容が明示されていることが必要なのでは？

もう一つ質問ですが、
礼金は裁判をすれば返してもらう事は可能なのでしょうか？

370 ：無責任な名無しさん：2008/06/28(土) 21:10:34 ID:/ltC3Ott

>>369
だから、通常損耗特約とルームクリーニング特約は別だって。
>>348のリンク読めばわかるでしょ？この判例は過剰な修繕費用の負担は無効になっているって事なんだけど。
原状回復としての清掃は認められていて、あなたの場合はその清掃を借主がするか業者がするかっていう特約なんだけど。
とりあえずなっとくしてもらえないみたいだけど、あなたはどんなタイプのどのくらいの大きさの部屋を借りていて
ルームクリーニング費用をいくら請求されているの？（例1R15�u）

なんで礼金の話がでてきたの？

371 ：無責任な名無しさん：2008/06/30(月) 18:08:54 ID:mWl82iHt

引っ越しの時壁壊したりその他もろもろしたので不動産に20万請求されました。裁判したら負けると思うけど裁判で負けたら20万払わないとダメ？払わなかったらどうなりますか？

372 ：無責任な名無しさん：2008/06/30(月) 19:12:52 ID:gJ/q8N1K

>>370
何をそんなに必死になってるんだ？
言ってる事がおかしすぎるｗ
礼金のも新たに一つ質問しただけだろ？

373 ：無責任な名無しさん：2008/07/01(火) 08:32:47 ID:lJpx+ftT

>>371
裁判の前に保証人に請求するでしょ。
保証人も払わないようなら、諦めるか裁判。
裁判に負けた場合は負けた金額分だけ、給料なり預貯金なりを差押される。

374 ：無責任な名無しさん：2008/07/01(火) 09:07:30 ID:c2xC3ggb

経験上会社に連絡するってのが一番効果的だな

375 ：無責任な名無しさん：2008/07/01(火) 09:43:16 ID:VyTPacJ2

だよなぁ。サラ金の督促じゃないから、法的制限があるわけじゃないし。

376 ：無責任な名無しさん：2008/07/01(火) 17:05:59 ID:NJshjd/2

最初に保証金30万ぐらい払ってて敷金返還はない契約だけど壁やその他もろもろ壊したから20万請求されたけど最初の30万で十分リフォーム出来るよね？無職だし裁判負けても払わなくていいよね

377 ：無責任な名無しさん：2008/07/01(火) 19:09:57 ID:H9mngC9B

>>376
保証金で地域によって礼金的意味合いがあったり、敷金的な意味合いがあったりですっごいあいまいなんだよね。
だからその保証金にどういう意図があるかは契約書を読んでみないとなんとも言えない。
仮に礼金的な意味合いだったら、別途原状回復費用を請求されても不思議じゃない。
敷金的な意味合いだったら、あなたが30万円の中から原状回復費用に当ててくれって主張できるだけろうけど、
原状回復費用に50万円かかるから差額の20万円を請求されている可能性もあるかもしれないよね。
まぁなんにしても万が一裁判に負けたとして、無職だったら現実的に請求するのは難しいかもしれないけど、
無職＝支払免除じゃないから。
あなたが無職でいるための貯蓄を差押られたり、就職してから請求される事もある。
普通は保証人に泣いてもらうと思うんだけど・・・

378 ：無責任な名無しさん：2008/07/01(火) 20:23:13 ID:kz4S9TGY

何度聞いても払わなくて平気なんていう免罪符は誰もくれねーよｗ

379 ：無責任な名無しさん：2008/07/01(火) 21:03:13 ID:NJshjd/2

２ちゃんねるのひろゆきさんは全国から裁判かけられても裁判所に行ってなくて１円も払ってないってテレビで言ってたけど…ひろゆきさんは莫大な収入あるのに何故差し押さえられないの？

380 ：無責任な名無しさん：2008/07/01(火) 21:10:42 ID:UbGdnOHf

ＡはＢから土地を購入したが、用途は工場の建設だった。しかし土地は住宅専用だった。
Ａは交渉にはいっていたＣに工場建設は可能だと言われていた。

という問題なんですが、この場合ＡＢ間を論じるとすると
１、Ｃが詐欺
２、Ｃが単に勘違いしていた
１，２の場合でどのような法律関係になりますか？

381 ：無責任な名無しさん：2008/07/01(火) 22:05:18 ID:4QQkIiNe

>>380
「交渉に入っていた」とはどういうことだろう…。
Ｂの代理人でもしていたのでしょうか？

382 ：無責任な名無しさん：2008/07/01(火) 22:09:33 ID:UbGdnOHf

>>381
明確に代理人ではないんです・・・。
Bが不動産業者Cに契約交渉を任せていたとしか・・・。
やはり代理人として間に入っていなければ、Cは96条2項の第三者として扱われるんでしょうか？

383 ：無責任な名無しさん：2008/07/01(火) 22:41:50 ID:VyTPacJ2

>>379
ひろゆきには保証人がいないもの。

384 ：無責任な名無しさん：2008/07/02(水) 02:47:06 ID:CdWe+yvF

>>380
1)Cに対して刑事、民事で責任を問える。
でもこの場合は詐欺として立件するのは難しい。
2)Cに対して損害賠償請求が可能。

385 ：無責任な名無しさん：2008/07/02(水) 06:37:09 ID:g9Zh0Vcp

【下衆民族】　韓国人・中国人　【下等動物】
http://society6.2ch.net/test/read.cgi/soc/1178875548/364

386 ：無責任な名無しさん：2008/07/02(水) 07:22:55 ID:Toy0r2H5

>>384
AB間の法律関係きかれてんのになんでCに対してとかいってんの？ｗ

387 ：無責任な名無しさん：2008/07/02(水) 17:26:05 ID:GX/D1uTp

民事裁判で負けて25万の請求払わないとどうなる？無職で銀行口座からお金全てお金引き落としたから口座と給料の差し押さえは無理ですよね？たった25万ぐらいで仮差し押さえとかする？強制差し押さえとかある？

388 ：無責任な名無しさん：2008/07/02(水) 18:54:19 ID:ehpnibsg

採算度外視する奴は金が掛かってもやる。

389 ：無責任な名無しさん：2008/07/02(水) 19:08:59 ID:my0J0fr9

>>387
やるかどうかは債権者しだいだから、わかるわけがない。
普通ならあなたに財産が見あたらないなら保証人の財産を差押える。
どうでもいいけど時効まで5-10年間ずっと無職でいるつもり？
俺だったら忘れた頃に金利を上乗せして請求するけど

390 ：無責任な名無しさん：2008/07/03(木) 02:57:52 ID:wRdagVib

387安心しよ 本当に被告も連帯保証人も無職で銀行口座に金がなかったら民事裁判で負けたとしてもお金のない所から取りよがないのが現状。ついでに家にある高価な物別の場所に隠したら問題ない まぁそんな少ない額で裁判勝った相手もそこまでするかは疑問

391 ：無責任な名無しさん：2008/07/03(木) 09:53:50 ID:D9CN0TVR

アパート退去の際、鍵交換代１万請求された上に、鍵は返却しろとの事で管理会社に返却したんですが、これは普通の事ですか？
また、特約にある敷引は有効なんですか？
合計で５万請求されました。

392 ：無責任な名無しさん：2008/07/03(木) 16:01:09 ID:WS7Q25Db

>>391
敷引特約でググったら？

393 ：無責任な名無しさん：2008/07/03(木) 22:33:49 ID:TTIFpEp+

賃貸借契約で期間満了時に契約更新が自動的になされる契約の場合
「契約内容は従前の内容が基本的に踏襲されるのが常」という解釈
は間違っていませんか？

394 ：無責任な名無しさん：2008/07/04(金) 02:38:46 ID:uzxLXkhf

>>393
自動更新で契約内容変えられるなら、大家大喜び！で良い？

395 ：無責任な名無しさん：2008/07/04(金) 21:09:42 ID:Be6cZEWA

どなたか教えて下さい。
賃借している建物について、 以下の状況です。
１．第一抵当権設定（平成４年）
２．建物賃貸借契約締結（平成５年締結、３年契約、自動更新）＋引渡
　　敷金あり（※ただし「破産手続が開始した場合は敷金を全額返還」の特約有）
３．第一抵当権者による担保不動産収益執行開始
４．破産手続き開始

別除権として今後は担保不動産収益執行の管理人に賃料を支払うことになりますが、
この状況で、建物を賃借したまま、※の特約を根拠に、敷金と賃料を相殺できる
でしょうか。
本では「担保不動産収益執行の管理人は所有者と賃借人の賃貸借契約を前提としつつ
所有者の管理収益権のみを引き継ぐので、既存の賃貸借契約に付随する敷金関係は
収益執行開始後も所有者と賃借人の関係で残存すると考えられ、管理人は敷金変換
債務は負わない」という理由で、担保不動産収益執行が開始されると敷金と賃料は
債権が対立しないので相殺できないと説明したものがありますが、通説なのか疑問
です。
※の「破産手続が開始した場合は敷金を全額返還」が有効かもあわせて
教えていただけると助かります。

396 ：無責任な名無しさん：2008/07/04(金) 21:14:44 ID:5gF+btVz

>>395
まず、破産申立てを条件とする特約は破産管財人に対抗できませんので無理です。

賃借人の立場として要求できるのは、破産者に対する賃料寄託請求ですが、
これも別除権者の担保不動産収益執行に劣後すると解されています。
したがって、残念ながら賃料支払を続けるしかありません。

397 ：無責任な名無しさん：2008/07/04(金) 21:19:53 ID:5gF+btVz

あ、ちなみに既に退去している場合は別です。
この場合は敷金との相殺を主張できます。

398 ：無責任な名無しさん：2008/07/04(金) 21:25:16 ID:5gF+btVz

あ、再び訂正。
寄託請求する前に
担保不動産収益執行を受けてるんじゃダメだな。

399 ：無責任な名無しさん：2008/07/04(金) 23:58:19 ID:Be6cZEWA

>395様
大変素早いお返事ありがとうございます！

＞まず、破産申立てを条件とする特約は破産管財人に対抗できませんので無理です。

特約を付しても、破産申し立てを条件とするものは対抗できないのですね。
差し支えなければ、根拠になる条文、判例や本を教えていただけると助かります
（不勉強ですみませんが、勉強したいと思います）

＞これも別除権者の担保不動産収益執行に劣後すると解されています。

ありがとうございます。
もし手元にあれば、この根拠になりそうな書籍や判例を教えていただけないでしょうか？
破産と収益執行の優劣に関する資料を探したのですが、なかなか見当たらず困っておりました。

＞あ、ちなみに既に退去している場合は別です。
＞この場合は敷金との相殺を主張できます。

＞寄託請求する前に
＞担保不動産収益執行を受けてるんじゃダメだな。

ありがとうございます。
平成14年3月28日最高裁判例の解釈を利用して、
「これから退去するまでの賃料を未払いにたまま退去し（債務不履行で解除される可能性もありますが）
その未払賃料部分と敷金は退去によって当然に相殺された」と主張することも
難しい、ということでしょうか？

破産法に基づいて寄託請求して敷金を回収しようと思ったのですが、
「先に収益執行を受けている場合、寄託請求はできない」と解する説が有力だ
という資料を確認しました・・・。
やはりこのようなケースでは寄託請求もできないという解釈なのですね。

400 ：無責任な名無しさん：2008/07/05(土) 00:32:34 ID:6exPrhDd

>>399
あなたの主張は、要するに破産申立てを理由とする敷金契約の解除になると思うけれども
破産開始申立解除特約は破産管財人に解除の選択権を与えている趣旨を考慮すれば
認められないというのが支配的です。（たとえば伊藤眞「破産法・民事再生法」２６５頁）

収益執行について直接述べた文献ではありませんが、
「なお、賃貸不動産に抵当権を有する抵当権者が物上代位により賃料債権を差し押さえた
場合、賃借人は、賃料を抵当権者に支払うべきことになるから、少なくとも破産管財人に
対して寄託を請求することはできなくなると解される。」
（東京地裁破産再生実務研究会編「破産・民事再生の実務（新版）上巻」（２６５頁）
東京地裁の事実上の公式見解ですが、この理は担保不動産収益執行にもあてはまるでしょう。

平１４最高裁判決は、破産に至ってないケースの問題なんですよね。
あなたのケースでは敷金返還請求権が破産債権になってるのでね。

401 ：無責任な名無しさん：2008/07/05(土) 00:38:21 ID:6exPrhDd

まあ、破産管財人に聞いてみるのが早いと思いますよ。

402 ：無責任な名無しさん：2008/07/05(土) 00:47:35 ID:fJIheY4a

>400

非常に素早いレスをいただいて、本当に助かりました、ありがとうございました！
現在持っていない本もあるので、明日買って勉強しなおします。
また月曜に破産管財人に聞いてみます。

＞平１４最高裁判決は、破産に至ってないケースの問題なんですよね。
＞あなたのケースでは敷金返還請求権が破産債権になってるのでね。

ご指摘ありがとうございます、そうですよね・・・
（もう一度きちんと整理しなおしてみます。
まだ自分の中で破産債権の問題と収益執行の問題の話が整理できていないのが
わかりました・・・）

403 ：無責任な名無しさん：2008/07/05(土) 00:54:12 ID:6exPrhDd

>>402
たびたびスマソ。
平１４判例に従って、未払賃料を敷金返還請求権から充当できるかもしれない。
「論点解説新破産法上巻」（きんざい）１２７頁参照のこと。

詳しくは、破産管財人から説明を受けてください。

404 ：無責任な名無しさん：2008/07/05(土) 11:23:56 ID:fJIheY4a

>>403
ありがとうございます！

まことに恐縮ながら追加で質問したいのですが、
このケースですと、民法の395改正前に短期賃貸借の要件を満たしているので、
旧395条の短期賃貸借に関する経過措置の適用を受けて、建物が競売で売却された
場合でも買受人に賃借権を対抗できる（敷金も買受人に引き継がれる）、
と考えていいでしょうか？
（これも破産管財人に聞くのがよいのかもしれませんが）

405 ：無責任な名無しさん：2008/07/05(土) 11:34:24 ID:ySR5oPZ8

>>404
そのとおり。競落人に承継されます。

406 ：406：2008/07/06(日) 19:07:17 ID:sAzm2slZ

位置指定道路の地主が、通行承諾と掘削承諾をくれません。
承諾料として３００万円まで話しましたがダメでした。
位置指定の持ち分は地主単独で所有しており、S47頃
自分の土地上に位置指定をとり、奥にアパートを建てました。
その後、平成２年に公道面と位置指定に面した土地を購入した
のですが、今回売却にあたり位置指定の通行承諾と掘削承諾
を貰いにいきました。土地購入時に承諾を取っておけば
良かったのですが、初めてのことで解りませんでした。

地主が承諾をくれないので、弁護士に相談してみようと
思ってますが、いかがなもんでしょう？

裁判したら勝てますかね？また弁護士費用はいくらぐらいですかね？